전문가 답변
[전세자금대출 있는 세입자, 개인회생 신청하면 집 비워줘야 할까?]
안녕하세요, 의뢰인의 새로운 시작을 돕는 든든한 조력자, 개인회생전문 최준성 변호사입니다.
최근 고금리 여파로 전세자금대출 이자 부담을 이기지 못해 개인회생을 고민하시는 분들이 많습니다. 특히 2026년 들어 최저생계비가 1인 가구 기준 약 154만 원으로 인상되면 회생 신청의 적기를 맞이했지만, 정작 "회생을 신청하면 지금 사는 집에서 쫒겨나는 것 아닌가?"라는 불안감 때문에 주저하시는 경우가 대다수입니다.
오늘은 전세자금대출이 있는 채무자가 개인회생을 신청할 때 반드시 알아야 할 핵심 포인트를 짚어드리겠습니다.
전세자금대출, '일반 채무'일가 '별제권'일까?
개인회생에서 전세자금대출의 운명을 결정짓는 것은 '질권설정' 혹은 '채권양도' 여부입니다.
일반 신용대출 취급
대출 시 보증금에 별도의 담보 설정이 없다면 일반 채무와 같이 원금 탕감을 받을 수 있으며 거주지도 유지할 수 있습니다.
별제권부 채무 취급
은행이 보증한 반환 채권에 질권을 설정했다면, 이 대출은 '담보 있는 채무'로 분류됩니다. 이 경우 회생 절차와 별개로 은행이 보증금을 우선적으로 회수할 권리를 가집니다.
보증기관이 껴 있다면?
시중 1금융권 은행의 전세대출은 대부분 한국주택금융공사(HF)나 서울보증보험(SGI)의 보증서를 바탕으로 실행됩니다.
퇴거가능성
대출 만기가 지났거나 회생을 신청하면, 은행은 보증기관에 사고 통지를 합니다. 은행에 돈을 대신 갚아준 뒤(대위변제), 집주인에게 보증금 반환을 청구하게 되므로 채무자는 원칙적으로 집을 비워줘야 합니다.
청산가치 산정
보증금에서 대출금을 뺀 나머지 금액만 본인의 재산으로 잡히게 되어, 청산가치보장의 원칙에 따라 매월 변제해야 하는 변제금에 고려될 수 있습니다.
2026년 회생 신청시 주의할 실무 포인트
2026년 2월부터 급여 압류금지 금액이 250만 원으로 인상되었습니다. 이는 전세보증금을 잃고 월세로 이사해야 하는 채무자들에게 최소한의 주거 이전 자금을 마련할 수 있는 법적 안전망이 됩니다. 또한, 1인 가구 최저생계비가 154만 원으로 상향되었으므로, 높은 월세를 부담하던 채무자라면 회생을 통해 주거비를 현실적으로 재구성할 전략을 짜야 합니다.
[개인회생전문 최준성 변호사의 코멘트] : "전략적 이사가 필요합니다."
전세자금대출이 담보로 묶여 있다면 집을 지키면서 빚만 탕감받기는 현실적으로 어렵습니다. 하지만 개인회생 신청과 동시에 금지명령을 통해 독촉을 막고, 보증금이 회수되기 전까지의 시간을 벌어 새로운 거주지로 이전하는 '전략적 대응'이 가능합니다.