개인회생을 신청할 때는 전세·월세 주택과 사업용 상가의 임차보증금 반환청구권을 원칙적으로 재산목록에 밝혀야 합니다.
보증금을 아직 돌려받지 않았더라도 반환을 요구할 권리가 재산에 해당합니다. 다만 신고하는 보증금과 실제 청산가치에 반영되는 금액은 구분해서 계산합니다.
임차보증금도 개인회생 재산인가요?
임차보증금반환청구권이란 임대차계약이 끝난 뒤 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리입니다. 개인회생에서는 주택보증금과 상가보증금 모두 이러한 권리의 형태로 재산에 포함됩니다.
채무자회생법 제580조는 개시결정 당시 보유한 재산뿐 아니라 개시 전에 생긴 원인으로 장래 행사할 수 있는 청구권도 개인회생재단에 포함하도록 정하고 있습니다. 아직 현금으로 회수하지 않았다는 사정만으로 임차보증금을 재산에서 뺄 수 없는 근거입니다.
이후의 계산은 용도에 따라 갈립니다. 실거주 주택은 면제재산 가능성을 검토하고, 사업용 상가는 실질적으로 돌려받을 수 있는 금액을 평가합니다.
신고한 보증금 전액이 청산가치가 되는 것은 아닙니다
재산목록 기재액은 보유한 임차보증금반환청구권의 액면을 나타냅니다. 청산가치 반영액은 여기에서 면제재산으로 인정되는 부분과 실제 회수 가능성 등을 반영해 산출한 금액입니다.
그러므로 전세보증금 5,000만 원을 신고했다고 해서 같은 금액이 곧 해당 보증금의 청산가치 반영액으로 확정되지는 않습니다.
주택은 면제재산의 적용 범위가, 상가는 임대인과의 정산 내용 및 보증금에 얽힌 권리관계가 주된 판단 요소입니다.
실거주 주택보증금은 면제재산이 될 수 있습니다
면제재산은 재산목록에 표시하면서도 법정 요건과 절차를 갖춘 경우 일정 금액을 청산가치에서 제외할 수 있는 재산입니다.
채무자회생법 제383조 제2항에 따르면 채무자나 피부양자가 주거용으로 사용하는 건물의 임차보증금반환청구권 가운데 일정 부분은 법원의 결정으로 면제될 수 있습니다. 같은 법 제580조 제3항에 따라 이 규정은 개인회생절차에도 적용됩니다.
즉, 실거주 주택보증금을 신고 대상에서 빼는 것이 아니라 전액을 밝힌 후 요건을 갖추어 법원이 인정한 범위만 청산가치에서 제외하는 방식입니다.
서울의 5,500만 원 기준은 자동 면제액인가요?
2026년 9월 현재 서울특별시에서는 보증금 1억 6,500만 원 이하인 임차인이 소액임차인 기준에 해당하며, 우선변제 대상 보증금 중 일정액은 최대 5,500만 원입니다.
그러나 보증금이 5,500만 원 이하라는 사실만으로 그 전액이 자동 면제되지는 않습니다. 구체적인 범위를 판단하려면 다음 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 해당 건물을 실제 주거용으로 사용하는지
- 임차인이 소액임차인 요건을 충족하는지
- 임대차관계와 임차 목적물의 주택가격이 어떠한지
- 법원이 면제재산으로 인정했는지
주택가격도 한도를 좌우합니다. 채무자회생법 시행령 제16조상 면제 가능한 금액은 주택임대차보호법 시행령의 보호금액을 상한으로 하되, 그 금액이 임차 목적물 가격의 절반을 넘으면 주택가격의 2분의 1로 제한됩니다.
주택보증금 3,000만 원과 5,000만 원의 적용 예시
서울의 실거주 주택보증금이 3,000만 원이라면 다른 요건을 갖추고 법원의 면제재산 결정을 받는 경우 전액이 보호 범위에 포함될 수 있습니다. 이때 재산목록에는 3,000만 원이 남지만 청산가치 반영액은 0원이 될 수 있습니다.
5,000만 원 역시 서울의 최대 5,500만 원 범위 안에 있지만 결과가 미리 정해지는 것은 아닙니다. 주택가격의 절반에 따른 제한을 비롯한 개별 조건에 따라 일부만 제외될 가능성도 있습니다.
두 금액은 보호 가능성을 설명하는 예시일 뿐입니다. 실제 인정 범위는 주거 형태와 소액임차인 해당 여부, 임대차관계 및 주택가격을 종합해 판단합니다.
사업용 상가보증금에는 같은 면제 규정이 적용되지 않습니다
음식점·사무실·미용실·카페·학원처럼 사업장을 운영하려고 지급한 상가 임차보증금에는 주거용 보증금과 동일한 면제재산 규정이 적용되지 않습니다. 서울회생법원 개인회생절차 실무편람도 상가건물 임대차보호법상의 소액임차보증금은 압류금지채권에 해당하지 않는다는 취지로 설명합니다.
상가임대차보호법이 임차인을 보호한다는 사실과 개인회생에서 해당 보증금을 면제재산으로 취급하는지는 서로 다른 쟁점입니다.
상가보증금은 실제 반환 가능액을 따져야 합니다
사업용 상가보증금은 원칙적으로 청산가치에 들어가지만 계약서상 금액이 언제나 그대로 반영되는 것은 아닙니다. 임대차 종료 후 실질적으로 회수할 수 있는 반환채권의 가치를 기준으로 평가하기 때문입니다.
계약서에 상가보증금이 4,000만 원으로 적혀 있고 미납 월세와 관리비가 합계 1,000만 원이라면, 실제 정산 결과에 따라 3,000만 원을 반환 가능액으로 평가할 여지가 있습니다.
- 계약서상 상가보증금: 4,000만 원
- 미납 월세·관리비: 1,000만 원
- 정산 후 회수 가능액으로 검토할 금액: 3,000만 원
이 계산은 공제를 확정한 결과가 아닙니다. 미납액의 공제 여부와 범위는 계약 내용 및 임대인과의 구체적인 정산관계에 따라 달라집니다.
미납 차임과 관리비뿐 아니라 보증금에 대한 질권 설정, 압류, 양도 및 임대인과의 정산관계가 있다면 반환채권의 평가가 달라질 수 있습니다.
주택과 상가를 함께 임차했다면 어떻게 계산할까요?
서울의 실거주 주택보증금 3,000만 원과 사업용 상가보증금 4,000만 원을 보유한 사례라면 재산목록상 반환청구권의 합계는 7,000만 원입니다. 두 항목은 용도가 다르므로 각각 구분해 표시합니다.
아래 표는 주택보증금 전액이 면제재산으로 인정되고 상가보증금에는 별도의 감액 요소가 없다는 전제에 따른 계산입니다.
구분 | 재산목록 기재액 | 면제재산 가정액 | 청산가치 반영액 |
|---|---|---|---|
실거주 주택 | 3,000만 원 | 3,000만 원 | 0원 |
사업용 상가 | 4,000만 원 | 0원 | 4,000만 원 |
합계 | 7,000만 원 | 3,000만 원 | 4,000만 원 |
이 가정에서는 신고액 7,000만 원 가운데 4,000만 원이 청산가치에 반영됩니다. 표의 차이는 주택과 상가에 적용되는 기준이 서로 다르다는 점을 보여줍니다.
두 보증금을 단순히 합산하기보다 용도와 회수 가능액에 맞춰 나누어 평가해야 합니다.
최종 판단의 기준은 실제 청산가치입니다
청산가치 보장의 원칙에 따라 개인회생 변제계획에서 채권자가 받는 금액은 파산절차에서 받을 수 있는 배당액보다 불리해서는 안 됩니다. 이 때문에 재산목록의 합계나 계약서에 표시된 보증금만으로 변제계획을 판단하기 어렵습니다.
검토 과정은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
- 주택과 상가의 임차보증금반환청구권을 각각 재산목록에 기재합니다.
- 각 보증금이 주거용인지 사업용인지 구분합니다.
- 실거주 주택보증금에는 면제 요건과 법원이 인정한 범위를 반영합니다.
- 사업용 상가보증금은 미납 차임·관리비 등 정산 항목을 고려해 회수 가능액을 산정하고, 질권 설정·압류·양도 등의 사정도 함께 반영합니다.
결국 확인해야 할 것은 보증금의 액면 합계가 아니라, 주택의 면제 범위와 상가의 실질 반환가액을 반영한 최종 청산가치입니다.