신탁등기와 근저당이 함께 잡힌 지식산업센터, 회생절차에서 내 호실은 어떻게 처리되는가
분양받은 지식산업센터 등기부를 떼보면 소유자 자리에 신탁회사 이름이 적혀 있습니다.
내 돈을 내고 샀는데 소유자가 내가 아닌 겁니다. 그 아래에는 은행 이름으로 근저당까지 잡혀 있습니다.
지식산업센터 회생신청을 고민하는 분양자와 상담을 진행할 때, 이 등기부등본을 가장 먼저 꺼내서 보여주고는 합니다.
신탁과 근저당이 동시에 설정된 지식산업센터 사건은 구조 분석이 결론을 바꿉니다.
같은 채무 규모라도 신탁계약서 조건과 우선수익자 협상 가능성에 따라, 호실을 지키며 변제를 마치는 경우와 그렇지 못한 경우가 나뉩니다.
왜 소유자가 신탁회사로 되어 있는가
분양자가 잔금까지 다 냈는데 등기부 소유자가 신탁회사인 이유는, 시행사가 분양 대출을 받을 때 호실을 담보로 신탁회사에 넘겼기 때문입니다.
이를 담보신탁이라고 하며, 이 순간부터 등기부 소유자란에는 신탁회사 이름이 올라갑니다.
분양자는 소유자가 아니라 신탁계약상 수익자 지위를 갖습니다. 쉽게 말해 호실을 직접 소유하는 것이 아니라, 그 호실에서 발생하는 이익을 받을 권리를 가진 사람입니다.
신탁법 제2조는 이 관계를 위탁자(시행사)가 수탁자(신탁회사)에게 재산을 이전하고, 수탁자가 수익자의 이익을 위해 관리·처분하는 법률관계로 규정합니다.
잔금 납부 후 등기가 분양자 명의로 이전되면 신탁은 종료되지만, 그렇지 않은 경우도 있습니다.
분양 계약과 신탁계약 조건에 따라 달라지므로 신탁계약서 원본을 확인해야 정확히 판단할 수 있습니다.
분양자가 회생을 신청하면, 회생 절차에서 신탁 호실은 누구의 재산이 되는가
결론부터 말씀드리면, 신탁된 호실 자체는 회생절차의 대상이 되지 않습니다.
신탁법 제22조에 따라 신탁재산은 위탁자의 채권자가 강제집행할 수 없고, 수탁자의 고유재산도 아닙니다. 분양자가 회생을 신청하더라도 호실 자체는 책임재산에 포함되지 않아 처분 대상이 되지 않습니다.
다만, 분양자가 보유한 수익자 지위의 가치, 즉 '수익권'은 회생재단에 포함되어 변제계획안에 반영됩니다.
호실을 유지할 수 있는지는 결국 은행(우선수익자)이 변제계획안에 동의하느냐에 달려 있습니다.
동의가 가능한 구조라면 호실을 유지하며 변제를 진행할 수 있고, 동의가 어렵거나 호실 시세가 채무보다 크게 낮으면 호실이 처분되고 부족분만 회생채권으로 정리됩니다.
같은 은행이 우선수익자이자 근저당권자인 경우
지식산업센터에서는 잔금 대출을 해준 은행이 신탁 우선수익자이면서 동시에 근저당권자인 경우가 많습니다.
한 채권자가 두 가지 권리를 동시에 갖는 구조입니다.
회생절차에서는 이 두 권리를 반드시 분리해서 처리해야 합니다.
근저당권은 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제141조상 회생담보권으로 분류되며, 변제계획안이 인가되려면 회생담보권자 의결권의 4분의 3 이상 동의가 필요합니다.
신탁 우선수익권은 신탁계약상의 권리로 별도 처리됩니다.
같은 은행이라도 두 권리를 변제계획안 안에서 각각 어떻게 정리하느냐가 인가 가능성을 좌우합니다.
실제 사례
저희 법무법인 로집사 회생파산전문팀에 의뢰한 A씨(50대, 중소기업 대표)는 안양 지식산업센터 2개 호실(분양가 합계 7억 2천만 원)을 분양받았습니다.
시행사가 담보신탁을 설정했고, 잔금 납부 후 등기는 분양자 명의로 이전됐지만 은행이 5억 원의 근저당을 설정했습니다.
해당 은행이 신탁 우선수익자이자 근저당권자였습니다.
총 채무 7억 5천만 원.
매출 부진으로 회생을 신청하여 은행과 사전 협상을 진행했고, 호실 보존을 전제로 한 변제계획안이 인가됐습니다.
변제 기간 36개월, 변제율 약 28%. 호실 2개를 유지한 채 사업을 계속했으며, 면책 후 잔여 채무 약 5억 4천만 원이 소멸했습니다.
신탁과 근저당이 동시에 설정된 지식산업센터 호실은 구조 분석이 먼저입니다.
전직 서울회생법원 판사 출신인 로집사 이정엽 대표변호사가 신탁계약서·등기부·근저당 설정 내역을 직접 검토하고,
변호사·회계사·세무사로 구성된 로집사 회생파산전문팀이 변제계획 설계부터 채권자 협상, 인가, 이행까지 하나의 사건 안에서 처리합니다.
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