[부동산, 자동차 있어도 개인회생 가능할까? 청산가치의 비밀]
안녕하세요, 개인회생전문 최준성 변호사입니다. 상담을 하다 보면 "집이나 차가 있으면 회생이 안 되는 것 아닌가요?"라는 질문을 자주 받습니다.
결론부터 말씀드리면 가능합니다. 다만, 내 재산을 지키면서 빚을 탕감받기 위해서는 '청산가치'와 '별제권'이라는 두 가지 키워드를
반드시 이해해야 합니다.
재산보다 채무가 많아야 합니다.
개인회생의 필수 조건은 본인이 보유한 예금, 보험 해약환급금, 자동차, 부동산 등의 재산 합계액보다 빚이 더 많아야 한다는 점입니다. 2026년 기준 담보 있는 채무는 15억 원, 무담보 채무는 10억 원까지 인정되므로, 대출이 많은 유주택자나 차량 소유자도 충분히 전략적인 접근이 가능합니다.
부동산·자동차 대출의 핵심, ‘별제권’ 처리 방법
많은 분이 간과하시는 부분이 바로 '별제권(담보권)'입니다. 부동산의 주택담보대출이나 자동차 할부금융은 회생 절차와 별개로 변제해야 하는 '별제권'으로 분류됩니다.
별제권이란?
- 채권자가 회생 절차에 상관없이 담보물을 경매에 넘겨 우선 변제받을 수 있는 권리입니다.
재산은 어떻게 지키나?
- 회생 신청과 동시에 담보권자와 협의하거나, 가용소득 외에 별도로 담보 대출 이자를 성실히 상환한다면 재산을 처분하지 않고 유지할 수 있습니다.
주의점
- 담보 대출 원리금을 미납할 경우, 회생 중이라도 은행에서 경매를 진행할 수 있으므로 반드시 전문가와 상의하여 상환 계획을 세워야 합니다.
청산가치 보장의 원칙이란?
변제 기간(3~5년) 동안 갚는 총금액이 '현재 내 재산을 전부 처분했을 때의 가치(청산가치)'보다 높아야 한다는 원칙입니다.
※ 중요 체크: 부동산이나 자동차에 담보대출이 있다면, [전체 시세 - 대출 잔액]만큼만 내 재산(청산가치)으로 잡힙니다. 즉, 5억 원짜리 아파트에 4억 원의 담보대출이 있다면 내 실제 재산은 1억 원으로 평가되어 변제액 부담이 줄어들 수 있습니다.
지역 회생법원의 확대와 신속한 심사
2026년에는 대전, 대구, 광주 등 지방 회생법원이 신설 및 확대되어 지역에 구애받지 않고 전문적인 심사를 받을 수 있게 되었습니다. 특히 담보권이 설정된 복잡한 재산 관계일수록, 확대된 전문 법원의 시스템을 통해 더욱 정확하고 유리한 자산 평가를 받을 수 있습니다.
[개인회생전문 최준성 변호사의 코멘트]
재산이 있다고 해서 포기하시기에는 이릅니다. 담보권(별제권) 설정을 어떻게 해석하고 대응하느냐에 따라 소중한 내 집과 차를 지키면서도 채무를
대폭 조정할 방법이 분명히 있습니다. 2026년의 완화된 절차와 생계비 기준을 나에게 맞게 적용하는 것이 핵심입니다.
